КАК СЧИТАЕТСЯ НОВЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ. Это просто налог на твой карман. Трындежь солнцеликого провоцирует население на социальный взрыв

 

---

 

ТРЫНДЁЖЬ "СОЛНЦЕЛИКОГО" ВЕДЕТ К СОЦИАЛЬНОЙ КАТАСТРОФЕ

 

Регионы захлестнула волна возмущения по поводу высоких сумм налога на недвижимость. Особенно напряженная ситуация (судя по Интернету) в Тамбове, в Москве. Жителям Тамбова пришли новые налоговые уведомления на суммы около 40 тысяч рублей.

Любая налоговая система — это математическая модель. В том смысле, что некая измеряемая или математически вычисляемая величина назначается налоговой базой, другая величина (чаще в сего в процентах) назначается налоговой ставкой, сам итоговый налог есть произведение налоговой базы на налоговую ставку, то есть опять таки чистая математика.

 

Любая математическая модель налоговой системы имеет достоинства и недостатки, а также погрешность. Иными словами, при любой модели налоговой системы, даже «самой справедливой» (хотя налогообложении граждан придумано не для справедливости, а для их подчинения их), всегда будут категории налогоплательщиков, для которых данная конкретная модель более выгодна, и для которых она менее выгодна. Вот и поймем, чьи интересы защищает, а чьи наиболее ущемляет старый налог на недвижимость по новым тарифам.

Посещение налоговой инспекции и минутная беседа (после 15 минут в очереди) с неприветливой женщиной-инспектором, носившая характер монолога «ничего мы вам разъяснять не обязаны, вот читайте и сами разбирайтесь» сделала меня счастливым обладателем брошюрки-методички. В ней черным по белому написано, что правила изменились, чтобы обеспечить более справедливое налогообложение.

 

Раньше, мол, налог на недвижимость никак не был связан с тем, сколько эта недвижимость реально стоит, а исчислялся от инвентаризационной стоимости (которая не отражала ничего), а это приводило к социальной несправедливости — налог на новостройку на окраине бывал выше налога на дорогую, но вторичную недвижимость в центре. А теперь мол ситуация будет более справедливая — так как налог будет исчисляться от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к его рыночной стоимости.

Вот уже здесь у меня лично возникают первые вопросы. Рыночная стоимость, на которую и равняется кадастровая стоимость, постоянно растет. Ну то есть за 25 лет существования этого государства партии жуликов и воров не припомню случая, чтобы рыночная стоимость недвижимости падала, в рублевом разумеется выражении. Иными словами, логика исчисления налога исходя из кадастровой стоимости сводится к простому алгоритму: будет дорожать принадлежащая тебе квартира — будешь больше платить налог.

 

Качество твоего жилья никого не волнует (очевидно, что со временем оно только падает, так как жилье стареет). Потребительские свойства недвижимости со временем тоже не улучшаются: как было в квартире две комнаты, так и осталось, но вот налог увеличился. Это и есть один из недостатков математической модели — модель всегда описывает мир не идеально.

О КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ 

Огромную кадастровую цену своей квартиры я обнаружил еще в начале года в личном кабинете на сайте ФНС. Для понимания: квартира у меня просторная, для всех членов семьи хватает, но далеко-далеко от центра Москвы. Ну то есть в районе за МКАД. Просто когда 10 лет назад встал вопрос (бюджет-то ограничен) покупать для семьи из 4 человек тесную квартиру внутри Садового кольца, или будущую просторную новостройку («котлован») за МКАД, мы решились на второе (и да, на работу я теперь езжу полтора часа в один конец на общественном транспорте — это один из видов издержек при таком выборе). Сразу после обнаружения новой кадастровой стоимости я немедленно стал прощупывать возможности ее оспорить — но все оказалось бесполезно.

Конечно существует много фирм, которые рекламируют такие услуги, и я обратился в три из них. Первичная оценка возможности оспорить дала один и тот же результат у всех компаний-оценщиков: можем снизить примерно на 1–2 процента максимум (что роли никакой не играет). При этом деньги за свои услуги по оспариванию кадастровой стоимости они просят немалые — 30–50 тысяч рублей.

 

Предполагаемая экономия на налоге от снижения кадастровой стоимости на 1–2% явно этих денег не стоит (хотя бывает и не так, расскажу ниже). Но зато из общения с фирмами-оценщиками я узнал как же они снижаю кадастровую стоимость, а точнее — как они ее вычисляют в целях снижения или оспаривания (по крайней мере — так это делают в Москве):

— выбираются объявления о продаже недвижимости в рекламных газетах и на сайтах, типа «Avito», «CIAN», «Из рук в руки», и прочие-прочие рекламные агрегаторы и специализированные базы данных продажи недвижимости.

— объявления о продаже недвижимости выбираются из вашего «района». Стараются выбрать так, чтобы совпадали количество комнат в квартире (однушки с трешками не сравнивают), и как минимум тип дома (кирпичный, панельный, и т. д.). Прочие параметры не всегда можно подобрать точь-в-точь как оцениваемая квартира — этаж, наличие лифта, мусоропровода. А уж за совпадением таких параметры, как наличие холла и консьержки, ТСЖ, «окна во двор», красивый ремонт в подъезде, видеонаблюдение, и прочие т.д. никто не следит — просто потому, что идеальные совпадения для точных сравнений подобрать сложно или не возможно.

— по 5–10 подобранным объявлениям о продаже недвижимости вычисляется средняя цена квадратного метра, которая умножается на площадь вашей квартиры, и вот вуаля — это и есть кадастровая стоимость.

Именно по этой методике три разных оценщика предварительно прикинули возможную «рыночную» стоимость моей квартиры, сравнили ее с известной кадастровой, и вынесли отрицательный вердикт о возможности существенно снизить последнюю.

Вроде бы все честно и правильно в такой оценке — как бы рыночная стоимость. В реальности же никакая это не рыночная стоимость — это цены «хотелок» продавцов квартир. Причем за значительной частью этих предложений скрываются строительные компании и застройщики, которые ну никак не намерены опускать цены вниз даже в кризис. Реальные рыночные цены фактических сделок — процентов на 15–25, а то и на все 40 ниже, чем эти все «хотелки» в интернетовских объявлениях.

 

Реальная рыночная стоимость нашей с вами недвижимости на 15–40 процентов ниже той суммы, которую государство волюнтаристски вписало в соответствующую графу возросшей якобы кадастровой стоимости цены этой недвижимости, и с которой мы теперь платим налог. И поделать с этим ничего не возможно, потому что эти утвержденные методики оценки опираются на рекламные объявления — это якобы и есть «рынок».

Вы спросите почему несправедлива завышенная кадастровая стоимость, с который мы платим налог? Я отвечу — потому что им нужны наши деньги.

 

Теперь о налоговом вычете. Налоговый вычет предусматривает, что в каждой квартире не облагаются налогом 20 кв.метров. По индивидуальным жилым домам налоговый вычет составляет 50 кв.м. Математически этот вычет (для квартир) описывается формулой:
S(налогооблагаемая) = S(кадастровая) * (площадь минус 20) : площадь

Таким образом, если у вас маленькая квартира 40 кв. метров, то в числителе после вычета останется 20, в знаменателе — 40, в итоге — одна вторая, то есть налоговый вычет существенно — ВДВОЕ — уменьшит налогооблагаемую стоимость по сравнению с кадастровой. Если у вас трёшка площадью около ста квадратных метров в современной просторной новостройке, то налоговый вычет лишь слегка (на 20%) уменьшит налогооблагаемую стоимость.

 

В итоге, если «рыночные цены» одного квадратного метра в центре вдвое выше, чем на окраине, но новостройки имеют большую площадь, чем старый жилой фонд в центре, то уже после применения налогового вычета их налогооблагаемые стоимости сравняются. Вот тебе и хваленая социальная справедливость, за которую так боролись. Поймите правильно: я отнюдь не считаю, что нужно драть драконовский налог только с владельцев недвижимости в центре, там тоже своего социально слабо защищенного населения достаточно. Я о том, что вводя грабительский побор, не нужно нам заливать, что целью его введения была исключительно социальная справедливость. Но не врать они не могут.

Продолжим о вычете. Размер вычета не зависит ни от количества собственников квартиры, ни от количества прописанных (проживающих) в квартире. И это конечно же очередная подлянка данного налога, потому что налоговый вычет не работает для тех семей, для которых большая площадь квартир есть реальная необходимость.

Перечень льготников по данному налогу приведен в статье 407 НК РФ. Там 15 льготных категорий, и все это крайне уважаемые мной граждане, и я против этих категорий ничего не имею, но вы удивитесь — многодетных семей в перечне льготных категорий по данному налогу НЕТ. А теперь представьте большую квартиру или большой частный дом (по домам налоговый вычет составляет 50 кв.м.), в которой проживает многодетная семья. Допустим, 5–7 детей. Если бы налоговый вычет предоставлялся в размере 20 кв.м на каждого несовершеннолетнего ребенка, находящегося на иждивении собственника — то из расчета 5–7 детей вычет составил бы 100–140 квадратных метров из площади, что существенно уменьшило бы налогооблагаемую базу даже очень большой квартиры (или дома).

 

Ну государство якобы говорит, что у нас якобы все для детей, и наверное такой налоговый вычет был бы справедлив. Да не обязательно именно много несовершеннолетных детей — неужели большая семья, где со взрослыми уже детьми проживают престарелые родители, заслуживает меньших льгот. Но нет, вычет не зависит ни от количества проживающих, ни от количества иждивенцев, ни от количества собственников.

Идем дальше. Есть категории больных людей, для проживания которых в квартире с другими членами семьи наличие для больного отдельной изолированной комнаты — медицинская необходимость. У таких семей вынужденно большие квартиры. Но таких категорий тоже нет в перечне льготников. Зато в перечне льготников есть творческие личности, использующие большие квартиры студий. То есть Никас Сафронов и Зураб Церетели — льготники. Многодетная семья — нет. А чё, нормально…

Такая налоговая политика будет стимулировать собственников отказываться от квартир большой площади, что само собой постепенно приведет к катастрофическому обвалу продаж квартир большой площади в новостройках. Процесс этот произойдет не сразу, но в течение 3–5 лет продажи больших просторных новостроек «станут» окончательно. Ибо выгоднее купить рядом две однокомнатные (и прорубить дверь в стене между ними), нежели одну трехкомнатную, так как налоговый вычет с двух однокомнатных небольшой площади в разы больше, чем с одной трехкомнатной большой площади.

Подобный налоговый вычет, не привязанный к количеству пользователей жилого помещения и иждивенцев у собственника, будет стимулировать граждан дробить квартиры. Лучше иметь три квартиры по 40 квадратных метров, принадлежащих мужу, жене, и дедушке, чем одну квартиру в 120 метров и жить в ней дружной семьей. Наши семьи таким налогом пытаются раздробить, разогнать по норам, и в конечном итоге — атомизировать, разорвав связь между поколениями.

НАЛОГОВАЯ СТАВКА

Согласно статье 406 части второй НК РФ в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки для жилых домов, жилых помещений, объектов незавершенного строительства жилых домов, гаражей и машино-мест, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на дачных и огородных участках, устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента. При этом указанные налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, но не более чем в три раза.

На практике к примеру в Москве для указанных наиболее массовых видов объектов — квартир — ставки установлены:
при кадастровой стоимости до 10 млн. руб. — 0,1%
при кадастровой стоимости от 10 до 20 млн. руб. — 0,15%
при кадастровой стоимости от 20 до 50 млн. руб. — 0,20%
при кадастровой стоимости от 50 до 300 млн. руб. — 0,3%

Ступенчатый рост налоговой ставки ведет к скачкообразному росту налога при переходе через пороговые значения. Кадастровая стоимость квартир будет меняться со временем, и через год-два средний владелец обнаружит, что средняя стоимость квадратного метра в его спальном районе поднялась на рубль, кадастровая цена его квартиры возросла на 50 рублей, а налог вдруг вырос на несколько тысяч. Хотя бы уже поэтому возникает вопрос о возможности оспорить кадастровую стоимость квартиры.

 

Такой механизм теоретически существует, но там все не очень просто. Подробно процедура оспаривания кадастровой стоимости изложена здесь, и я рекомендую статью по этой ссылке прочитать, там много полезной интересной информации, и главное нужно понять, что это не дешево, не гарантированно, и не быстро.

 

Вкратце: после заключения независимого оценщика кадастровую стоимость объекта гражданам теоретически можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра, или в Верховный суд республики (региона, края, области). То есть в итоге именно чиновники Росреестра будут решать, насколько им внушает доверие результат независимой оценки кадастровой стоимости квартиры, и в конечном итоге — стоит ли вносить в Кадастровый Реестр другую величину. И именно в этом зачастую кроется существенный коррупционный потенциал:

Предположим кадастровая стоимость составляет 19 999 999 рублей — налог по ставке 0,15% составляет 29999,99 рубля.

При кадастровой стоимости 20 000 001 рубль, то есть всего на 2 рубля больше, чем в предыдущем примере, налог будет уже по ставке 0,20% и составит 40000.00 рублей, то есть на десять тысяч рублей больше. Даже не два рубля разницы — а две копейки разницы могут сыграть такую зловещую роль.

Теперь вспомним, что кадастровая стоимость рассчитывается оценочно, исходя из неких цен якобы рыночных предложений. Значит тот, кто производит работы по оценке, имеет возможность обогащаться за счет налогоплательщиков, желающих понизить кадастровую стоимость. Нет, сами чиновники Росреестра этого делать не будут. Но возникнут компании, которые будут «гарантированно» обеспечивать перевод в более низкий ценовой диапазон. Возможность этого существует по самой природе слова «оценка».

 

В отличие от дифференцированных ставок транспортного налога, которые привязаны к жесткому параметру «паспортная мощность двигателя», оценка стоимости недвижимости предполагает возможность наличия разных мнений у разных оценщиков, а значит — диапазон плюс/минус туда/сюда. Для примера — разные оценщики могут выбрать в базах данных предложений о продаже квартир разные объявления. Или будут пользоваться сезонными колебаниями на рынке недвижимости, чтобы обосновать на бумаге более низкую цену. Такие компании, связанные с чиновниками, через этих чиновников и будут проводить решения о признании кадастровой стоимости завышенной. И собственники недвижимости будут платить таким компаниям деньги.

Простой подсчет показывает, что перевод кадастровой стоимости из категории «чуть выше 20 млн. руб» в категорию «чуть ниже 20 млн. руб.» дает экономию на налоге десять тысяч рублей в один год — значит пожертвовать 5 тысяч из них точно можно. Вам только кажется, что 5000 рублей — это слишком малый коррупционный стимул.

В действительности количество собственников квартир, которые могу пожелать уменьшить кадастровую стоимость, может измеряться десятками и сотнями тысяч — отсюда потенциальная коррупционная емкость рынка из-за скачкообразных дифференцированных ставок налога измеряется сотнями миллионов и миллиардами рублей. Так что внимательно наблюдаем за появлением новых Порше и Инфинити у скромных тружеников региональных Росреестров.

Почему не сделать налоговые ставки и величины налога при переходе пороговых значений бесступенчатыми? Ведь именно это способствовало бы социальной справедливости (устранив случаи скачкообразного роста налога), и одновременно уменьшило бы коррупционную составляющую. Я отвечу — потому что им нужны наши деньги.

НАЛОГОВАЯ ФОРМУЛА

Нам нагло врут, что для обеспечения плавного перехода к уплате налога, рассчитанного по новым правилам, введен понижающий коэффициент, который уменьшает сумму налога в первые четыре года переходного периода:
за 2015 — понижающий коэффициент 0,2
за 2016 — понижающий коэффициент 0,4
за 2017 — понижающий коэффициент 0,6
за 2018 — понижающий коэффициент 0,8
Эту поблажку рекламируют СМИ как просто подарок власти и заботу о народе.
Налог в таком случае должен был бы вычисляться по формуле:
Н0 = S(налогооблагаемая) * С * К
где С — ставка, К — понижающий коэффициент
А как же обстоят дела в реальности?
На самом деле формула исчисления налога приведена в статье 408 части второй Налогового Кодекса РФ, и эта формула сложнее, чем просто процентная ставка (дифференцированная) от кадастровой стоимости (завышенной) с учетом понижающего коэффициента. Вот эта формула:
Н = (Н1 — Н2) x К + Н2
где: H — итоговая сумма налога, начисленная к уплате
Н1 — сумма налога, вычисленная как = S налогооблагаемая * С ставка в %
Н2 — сумма налога, вычисленная (уплаченная) за 2014 год
К — понижающий коэффициент
Простое математическое преобразование данной формулы дает:
Н = Н1 x К + Н2*(1- К)
или
Н = Н0 + Н2*(1 - К)
Так вот в чем дело! К подарку власти и заботе о народе, выраженной в виде понижающего коэффициента К, дополнительно прибавляется, и об этом вам радостно не сообщают:

за первый 2015 г. — дополнительно 80% от уже уплаченного налога 2014 года
за второй 2016 г. — дополнительно 60% от уже уплаченного налога 2014 года
за третий 2017 г. — дополнительно 40% от уже уплаченного налога 2014 года
за четвертый 2018 г. — дополнительно 20% от уже уплаченного налога 2014 г.

Не сложно подсчитать, что за 5 лет, пока налог от кадастровой стоимости возрастет с 20 до 100% процентов, дополнительно к процентной ставке от кадастровой стоимости будет уплачено 200% налога, уже оплаченного за 2014 год.
Вообще-то это полное нарушение всех и всяческих прав, обязанностей, и кодексов РФ. Дело в том, что никто не может быть обязан дважды уплачивать один и тот же налог (сбор, пошлину, штраф). А в данном случае получается, что налог на недвижимость за 2014 год уплачивается не дважды, а даже трижды.

Но перед тем как поднимать крик стоит оценить насколько это целесообразно, иными словами — много это или мало. И если много — то для кого, и кто от этого более всего пострадает.

Ответ очевиден — данная прибавка в 200% налога за 2014 год больнее всем ударит по тем, у кого налог за 2014 го был высоким, и ее практически не ощутят те, у кого налог за 2014 год был низким, и прибавки не будет вовсе у тех, кому налог за 2014 год не начислен по каким-то причинам вообще. Наиболее сильно пострадают те налогоплательщики, у кого был высокий налог на недвижимость за 2014 год, а это та категория, у которой была высокая инвентаризационная стоимость недвижимости за 2014 год.

Высокая инвентаризационная стоимость была у квартир в домах, введенных в эксплуатацию в период 2000–2015 годы. К этой категории относятся районы новых массовых застроек, а также точечные новостройки в старых районах. Также высокая инвентаризационная стоимость квартир образовывалась часто у квартир, приобретенных по договорам ипотечного кредитования, так как банки (по понятным причинам) не допускали указания в документах заниженных стоимостей.

От слов перейду к реальным примерам. Например, лично у меня всегда, с момента оформления в 2007 году в собственность просторной новостройки за МКАД, была высокой ее инвентаризационная стоимость.

Обусловлено это было в моем случае реальной указанной суммой договора долевого инвестирования, откуда плясали все остальные цифры. У меня был не низкий прямо скажем налог и за 2014 год. Но налог за 2015 год шокировал даже меня — к 20% налога от кадастровой стоимости добавились 80% от налога за 2014 год, а итоговая сумма вышла просто огромная. Причем вторая составляющая (огрызок налога 2014 года) и первая составляющая по величине примерно одинаковы (но вторая все же чуть больше). Если бы второй составляющей (огрызка налога 2014 года) не было в формуле, мне бы начислили за 2015 год примерно ВДВОЕ меньше.

Так что врут нам про плавный пятилетний переход — начиная с 20% ставки и к 100%. В этом плавном переходе есть не озвучиваемое пропагандой слагаемое, которое зачастую существенно дороже, чем рекламируемая государева милость.

Вы спросите почему в формулу расчета налога включена составляющая за 2014 год, которая у некоторых ой какая не малая? Я отвечу — потому что им нужны наши деньги. Таким образом, налог на недвижимость — это не налог на жилую площадь, занимаемую человеком для создания нормальных условий его жизни. И это не налог на доходы, потому что нет никаких доходов от роста стоимость квартиры, если ты в ней живешь, а не продаешь ее. Это просто налог на твой карман. Мотивировка значения не имеет.

 

Так что извечный трындежь солнцеликого про самую мизерную налоговую нагрузку в России — как обычно есть только трындежь.
Вы спросите зачем так? Я отвечу — потому что им нужны наши деньги.

Ну и последнее. Недавно я прикинул, что налоги, плата за содержание жилья, взнос на капремонт, плата за электроэнергию и воду, плюс все то же самое за дачу уже составляют 37%, то есть более ОДНОЙ ТРЕТИ моего ежемесячного бюджета. Я умышленно валю все эти платежи в одну кучу, потому что все они обязательны (от торта можно отказаться, от коммуналки — нет), и еще потому, что реально все коммунальные услуги — это скрытая форма налогообложения (в тарифах всей энергетики сидят акцизы и прочие НДПИ, которые забирает государство). Похоже, что в ближайшие 5 лет эта цифра в моей семье возрастет до 50%, а где-то в Тамбове она превысила психологический барьер уже сейчас.

Вот здесь очень толково показано, что государству наши налоги не нужны. Соглашусь на 100%. И это не никак не входит в противоречие с моим утверждением о том, что им нужны наши деньги. Этот налог на недвижимость в современной формуле, результатом которых являются налоговые уведомления на десятки тысяч рублей, преследует именно ту самую цель — формирования поголовно виноватой, запуганной, а значит управляемой массы…

ВЫВОДЫ

1. Существующая математическая модель налога на недвижимость (методика определения кадастровой стоимости, размеры способ подсчета налогового вычета, налоговые ставки) и перечень льготных категорий наиболее не выгодны и наносят максимальный удар по: